Darauf müssen Sie achten, wenn Sie Ihr Grundstück bebauen möchten

Darf ich nach Belieben ein Haus auf dem eigenen Grundstück bauen, umbauen oder die Nutzungsmöglichkeit ändern?

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»Der Traum vom neugebauten Eigenheim ist mit zahlreichen Regularien und Pflichten verbunden. Wenn Sie Eigentümer eines unbebauten Grundstücks sind und Sie nun darauf Ihr Traumhaus oder etc. errichten möchten, dann dürfen Sie dies nicht nach Wunsch tun, gestalten oder ggf. wenn Sie bereits ein Haus haben, ändern indem Sie es bspw. vergrößern oder eine Nutzungsänderung vornehmen. Im folgenden Artikel erhalten Sie einen kleinen Einblick, um Ihnen das komplexe Thema etwas zu veranschaulichen.«

Sarah Labidi
Verkauf / Vermietung
Immobilienmaklerin (IHK)
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Darauf müssen Sie achten, wenn Sie Ihr Grundstück bebauen möchten

Für die Errichtung oder das Ändern von baulichen Anlagen bedarf es einer Baugenehmigung. Dies gilt auch, wenn Sie eine Nutzungsänderung vornehmen möchten, wie z. B. eine Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmobilie umzuwandeln. Dies können Sie anhand eines Antrages auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines sogenannten Vorbescheides beantragen. Die Baugenehmigungsbehörden sind in der Regel die Bauordnungs- oder Bauaufsichtsämter der kreisfreien Städte und der Landkreise, mit einigen landesrechtlichen Ausnahmen bzw. Besonderheiten der einzelnen Bundesländer.

Die Baugenehmigung kann jedoch nur erteilt werden, wenn das geplante Vorhaben keiner öffentlich-rechtlichen Vorschrift widerspricht. Mithilfe eines Architekten können Sie bei der jeweiligen Baugenehmigungsbehörde mögliche Bestimmungen erfragen. Hierbei ist zu beachten, dass Auskünfte der Gemeinde bzw. des Bürgermeisters bezüglich der Bebaubarkeit eines Grundstücks grundsätzlich unverbindlich sind, solange sie nicht Baugenehmigungsbehörde ist. Daher ist es empfehlenswert zur Beantwortung der Frage nach der Bebaubarkeit eines Grundstücks oder den Erwerb eines Grundstückes zur untere Bauaufsichtsbehörde zu gehen.

Ausnahme: Bei Errichtung oder Änderung von kleinen bis mittleren Bauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplan und wenn die Erschließung gesichert ist, kann es unter Umständen sein, dass keine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies kann durch die Genehmigungsfreistellung ersetzt werden. Hierbei trägt allerdings der Bauherr und der Architekt die Verantwortung für die ordnungsgemäße Durchführung des Bauvorhabens. Die Entscheidung für das vereinfachte Genehmigungsverfahren (Freistellungsverfahren) liegt beim zuständigen Bauamt.

Vermeiden Sie diesen Fehler

Viele Bauherren begehen den identischen Fehler indem sie sich zunächst mit den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen, also mit den objektbezogenen Angelegenheiten beschäftigen , d. h. ‘‘Wie‘‘ darf oder sollte mein Traumhaus aussehen statt sich zunächst einmal mit den flächenbezogenen Fragen, den Zulässigkeiten der baulichen Anlagen umfassend zu erkundigen.

Der Fokus sollte zu Beginn bei den bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen liegen, also ‘‘Ob‘‘ ich bspw. mein Haus in dem jeweiligen Gebiet errichten darf bzw. kann, um hinterher böse Überraschungen sowie einem Zeitaufwand bei der Planungsvorbereitung o. Ä. zu vermeiden. Die Vorschriften über die Zulässigkeiten finden man u. A. in § 30 ff. BauGB (Baugesetzbuch).

Der Bebauungsplan

Wenn für das jeweilige Gebiet, in dem Sie ein Bauvorhaben planen, ein Bebauungsplan (auch B-Plan genannt) existiert, dann kann Ihnen dieser möglicherweise einige Fragen zu örtlichen Verkehrsflächen, den überbaubaren Grundstücksflächen, die Art und das Maß der baulichen Nutzungen beantworten. Man unterscheidet zwischen dem qualifizierten Bebauungsplan und dem einfachen B-Plan, der jedoch weniger Festsetzungen und somit Ihnen auch weniger Informationen zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften geben kann. Darüber hinaus gelten sonstige ortsrechtliche Bestimmungen die im B-Plan oder auch als Satzung erfasst werden können.

Für die Aufstellung und den Erlass des B-Plans (verbindlicher Bauleitplan) ist die Gemeinde zuständig. Diese erstellt ihn anhand des Flächennutzungsplans, auch den vorbereitenden Bauleitplan genannt. Die Gemeinde hält Ihren B-Plan oder Flächennutzungsplan zur öffentlichen Einsichtnahme bereit.

Ihr Bauvorhaben ist nur dann zulässig, wenn dieser dem B-Plan entspricht und die Erschließung des Grundstückes gesichert ist. Um die Baugenehmigung zu erhalten, können unter Umständen auch andere Genehmigungen, Erlaubnisse oder Bewilligungen nötig sein, wie die Zweckentfremdungsgenehmigung oder die sanierungsrechtliche Genehmigung.

Es empfiehlt sich bei baurechtlichen Angelegenheiten einen Fachmann hinzuzuziehen, der Sie u.a. bei Übersetzung der zeichnerischen und textlichen Festsetzungen, sowie bei rechtlichen Themen unterstützt.

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