Die Verfahren zur Immobilienbewertung im Detail

Die Verfahren der Wertermittlung im Detail

Immobilienbewertung

Die Bewertung von Immobilien

  4 Minuten Lesedauer

»Um den Preis für ein Haus oder eine Wohnung zu ermitteln, werden drei unterschiedliche Verfahren genutzt. Hier erfahren Sie mehr über die Wertermittlung.«

Sarah Labidi
Verkauf / Vermietung
Immobilienmaklerin (IHK)
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Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Das Vergleichswertverfahren

Die Einbeziehung der aktuellen Marktfaktoren „Angebot und Nachfrage“ macht das Vergleichswertverfahren zur probatesten Methode, um den Wert von Grundstücken und Wohnimmobilien zu bestimmen. Basis dieses Verfahrens bildet der Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit einer hinreichend großen Menge ähnlicher Liegenschaften, die vor kurzem verkauft wurden. Eine Sammlung dieser notariell beglaubigten Kaufverträge halten die jeweiligen Gutachterausschüsse der Gemeinde in anonymisierter Form vor. Da aber in den seltentesten Fällen eine einhundertprozentige Übereinstimmung der Immobilien gegeben ist, arbeiten Immobilienexperten mit Zu- und Abschlägen, um einen möglichst präzisen Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Kriterien für eine Höher- bzw. Minderbewertung sind unter anderem:

  • die Lage und Verkehrsanbindung der Immobilie
  • das Alter und die Qualität der Bausubstanz/Modernisierung-/Sanierungsbedarf
  • die Bauweise des Gebäudes und der Zuschnitt der Grundrisse
  • der energetische Zustand der Immobilie
  • die Größe der Wohnfläche und die Qualität der Ausstattung

Das Vergleichswertverfahren gilt als valide, solange die die Summe der Zu- und Abschläge einen Anteil von 30-35 Prozent des Werts nicht übersteigt.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren dient vorrangig der Substanzwertermittlung einer Immobilie und berücksichtigt die aktuelle Marktlage nur sehr bedingt. Für die Festlegung eines Angebotspreises im Verkaufsprozess einer Wohnimmobilie eignet es sich daher eher nicht. Der Sachwert setzt sich aus den drei Faktoren Bodenrichtwert, Herstellungskosten des Gebäudes und Kosten der Außenanlagen zusammen.

  • Der Bodenrichtwert ergibt sich aus der Multiplikation des vom örtlichen Gutachterausschuss publizierten Quadratmeter-Werts für die jeweilige Lage mit der Grundstücksgröße.
  • Die Herstellungskosten der Immobilie werden mithilfe tabellarischer „Regelherstellungskosten“ für Haustyp und Bauweise errechnet.

Diese Tabellen veröffentlicht jedes Bundesland regelmäßig. Für Sanierungsmaßnahmen, Um-oder Anbauten stehen entsprechende Ergänzungslisten zur Verfügung. Der so entstandene Wert wird anschließend linear zum Gebäudealter gekürzt: Pro Jahr greift ein Minus von 1,25 Prozent. Die Summe aus Bodenrichtwert und Gebäudesachwert wird abschließend mit dem sogenannten Marktanpassungsfaktor multipliziert, den ebenfalls die Gutachterausschüsse veröffentlichen. Er soll den regionalen Bedingungen des Immobilienmarktes Rechnung tragen – beispielsweise insofern, dass Immobilien vor Ort im Schnitt zu 90 Prozent des zuvor ermittelten Sachwerts verkauft werden. Das Sachwertverfahren bietet sich bevorzugt für die Bewertung außergewöhnlicher Immobilien ohne Vergleichswerte an.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren fokussiert sich auf die mögliche Rendite, die mit einer Immobilie erzielt werden kann. Es greift daher vorrangig bei vermieteten Immobilien. Die Berechnung des Ertragswerts erfolgt in aufeinanderfolgenden Schritten:

  • Die Grundstücksfläche wird mit dem Bodenrichtwert der lokalen Gutachterausschüsse multipliziert.
  • Die zu erwartenden Mieteinnahmen bei planmäßiger Vermietung (Rohertrag) müssen um die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Betriebskosten) minimiert werden, um den Grundstücksreinertrag zu erhalten.
  • Die nun folgende Ermittlung des Gebäudereinertrags erfordert den Abzug der sogenannten Bodenwertverzinsung. Dafür ist der Liegenschaftszinssatz maßgeblich, der den Prozentsatz angibt, mit dem Immobilienvermögen durchschnittlich und marktüblich verzinst werden.
  • Der Gebäudereinertrag wird schließlich mit dem „Vervielfältiger“ multipliziert: Er errechnet sich aus einer Formel, in der Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt werden. Je länger die Nutzungsdauer eines Gebäudes ist, desto höher fällt er aus.
  • Im letzten Schritt werden „Wertänderungen“ berücksichtigt.

Positiv im Sinne einer Steigerung ist beispielsweise ein hervorragender Gebäudezustand, mindernd wirken sich dagegen dringend erforderliche Sanierungen oder auch Mietbindungen aus. Bei einer guten Datengrundlage hat das Ertragswertverfahren eine veritable Aussagekraft für die Bewertung von vermieteten Immobilien.

Verfasst von:
Sarah Labidi – Immobilienmaklerin (IHK)
Stand: 21.12.2019

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